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GARANTÍAS PARA CONTRATO DE LOCACION

OPCIONES Y FUNDAMENTOS

1)   DEPOSITO EN GARANTÍA

(Depósito Voluntario Irregular – define el art. 2189, inciso 1º-). Se encuentra regulado en los artículos 1356 a 1377, nuevo CCyC.

Implica entregar una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. Es una convención accesoria del contrato principal con la función de asegurar el cumplimiento por parte del locatario de las obligaciones legales y convencionales a su cargo, y puede ser entregado por el mismo inquilino o por un tercero.

El depósito dinerario no se reajusta ni genera intereses, y que será reintegrado por el locador luego del plazo estipulado por las partes en el contrato, dentro de los 60 días del vencimiento del contrato.

 

2)   FIANZA SOLIDARIA. PRINCIPAL PAGADOR. CODEUDOR SOLIDARIO.

En el Código Civil y Comercial de la Nación el contrato de fianza está regulado en los artículos 1574 a 1598.

El fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario. Esto significa que va a responder en forma personal, o sea con todo su patrimonio, frente al incumplimiento del locatario. La fianza es solidaria, es decir que el acreedor puede dirigirse directamente contra el fiador sin necesidad de ejecutar los bienes del deudor principal y puede demandarlo por el total.

La finalidad de requerir por parte del locador que un fiador posea un inmueble y se dejen asentados sus datos, como así también se pidan informes sobre él, es la de acreditar la solvencia por el tercero que garantiza el cumplimiento del contrato de locación. Convenir que el fiador sea titular de un inmueble no significa que ante un incumplimiento del contrato y un posterior juicio ejecutivo solamente se pueda ejecutar ese inmueble. Es requisito que el inmueble no posea gravámenes ni restricciones al dominio. Si el inmueble ofrecido no se encuentra en la provincia de Santa Fe, deberá ser ofrecido con el informe de dominio correspondiente, debiendo el mismo NO estar sujeto a leyes de inembargabilidad e inejecutabilidad (Ej. Ley 14.432, vivienda única en la Provincia de Buenos Aires).

 

3)   SEGUROS DE CAUCIÓN.

Otorga una garantía por parte de la compañía de seguros para cubrir las pérdidas producidas por el incumplimiento de obligaciones del tomador del seguro frente al acreedor de esas obligaciones, quien es el asegurado. El asegurado es el beneficiario del seguro; el asegurador es la entidad emisora del seguro que garantiza al asegurado el cumplimiento de la obligación contraída por el tomador; y el tomador es el responsable del cumplimiento de la obligación, y es quien suscribe el convenio con el asegurador.

 

4)   CERTIFICACION DE FIRMAS

Cabe resaltar la conveniencia de la certificación de firmas por un escribano público.

 


GARANTÍAS PARA CONTRATO DE LOCACION

DOCUMENTACION QUE DEBE PRESENTARSE

 

El reservante y/o futuro locatario, también los garantes, deben demostrar por un lado que pueden responder por la propiedad que se entrega en locación y por otro que tienen capacidad de pago del alquiler. Para ello se solicitarán diversos informes para corroborar el estado de los bienes y de las personas que formarán parte del contrato y se requiere:

 

INFORMES DE TITULARIDAD DE DOMINIO Y GRAVAMENES:

-           Copia de la escritura del inmueble en garantía.

-           Datos de inscripción notarial.

-           Número de impuesto inmobiliario.

INFORMES COMERCIALES, PATRIMONIALES Y CREDITICIOS DE LAS PERSONAS INTERVINIENTES

a)    Fotocopia DNI personas físicas intervinientes y Constancia de CUIT personas jurídicas.

b)    En caso de trabajadores en relación de dependencia, últimos tres (3) recibos de sueldo.

EMPLEADOS PÚBLICOS PREFERENTEMENTE, donde el 20% de los haberes percibidos cubran el monto de alquiler mensual.

EMPLEADOS PRIVADOS. Se requiere antigüedad mayor a 5 años y donde el 10% de la diferencia entre lo efectivamente percibido y el monto Mínimo Vital y Móvil cubra el monto de alquiler mensual.

c)    En caso de trabajadores monotributistas, deberán presentar:

Comprobante de Inscripción en Monotributo.

Últimos tres pagos de Monotributo.

Últimas doce presentaciones de Ingresos Brutos (adjuntar comprobantes de pago), de estar exentos de presentación, deberán certificar ingresos con Contador Público Nacional.

d)   En caso de trabajadores autónomos y empresas, se solicita:

Certificacion de ingresos por Contador Publico Nacional.

Constancia de Inscripción de AFIP 

Últimas tres DD.JJ. del I.V.A. (adjuntar comprobantes de pago)

Últimas tres presentaciones de Ingresos Brutos (adjuntar comprobantes de pago)

Última DD.JJ. del Impuesto a las Ganancias (adjuntar comprobante de pago)

Últimos tres pagos de Autónomos

e)    Caso de apoderados, deberá presentar el intrumento donde se le otorga el “respectivo poder” previo al momento de suscribir el contrato para que la contraparte pueda analizarlo y resolver sobre sus alcances. Debe prsentarse el primer (o posterior) testimonio de la escritura de poder y deberá verificarse la existencia de la matriz.

f)    Intervencion de sociedades comerciales, rige lo establecido en el inciso “d” y además:

SOCIEDADES ANONIMAS. Se debe presentar el presidente del directorio, quien debe acreditar:

-           La existencia de la sociedad, con el estatuto social inscripto.

-           Que él es representante, con el acta de la asamblea de elección de autoridades y con el acta de directorio de distribución de cargos, si no hubieren sido distribuidos por la asamblea que los eligió.

-           Si el contrato resulta ajeno al objeto social, debe presentar un acta específica del directorio que lo autorice.

-           Cuando actúe un apoderado, deberá presentar el respectivo poder otorgado por la sociedad.

SOCIEDADES DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, deben presentar:

-           Sus representantes que resultarán del contrato social o posterior designación de gerentes, socios o no.

-           Cuando actúe un apoderado, deberá presentar el respectivo poder otorgado por la sociedad.