OPCIONES Y FUNDAMENTOS
1) DEPOSITO EN
GARANTÍA
(Depósito
Voluntario Irregular – define el art. 2189, inciso 1º-). Se encuentra regulado
en los artículos 1356 a 1377, nuevo CCyC.
Implica entregar una suma de dinero
afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato
de locación. Es una convención accesoria del contrato principal con la función
de asegurar el cumplimiento por parte del locatario de las obligaciones legales
y convencionales a su cargo, y puede ser entregado por el mismo inquilino o por
un tercero.
El depósito dinerario no se reajusta
ni genera intereses, y que será reintegrado por el locador luego del plazo
estipulado por las partes en el contrato, dentro de los 60 días del vencimiento
del contrato.
2) FIANZA SOLIDARIA.
PRINCIPAL PAGADOR. CODEUDOR SOLIDARIO.
En
el Código Civil y Comercial de la Nación el contrato de fianza está regulado en
los artículos 1574 a 1598.
El fiador es una persona que asume,
frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario. Esto
significa que va a responder en forma personal, o sea con todo su patrimonio,
frente al incumplimiento del locatario. La fianza es solidaria, es decir que el
acreedor puede dirigirse directamente contra el fiador sin necesidad de
ejecutar los bienes del deudor principal y puede demandarlo por el total.
La finalidad de requerir por parte del
locador que un fiador posea un inmueble y se dejen asentados sus datos, como
así también se pidan informes sobre él, es la de acreditar la solvencia por el
tercero que garantiza el cumplimiento del contrato de locación. Convenir que el
fiador sea titular de un inmueble no significa que ante un incumplimiento del
contrato y un posterior juicio ejecutivo solamente se pueda ejecutar ese
inmueble. Es requisito que el inmueble no posea gravámenes ni restricciones al
dominio. Si el inmueble ofrecido no se encuentra en la provincia de Santa Fe,
deberá ser ofrecido con el informe de dominio correspondiente, debiendo el
mismo NO estar sujeto a leyes de inembargabilidad e inejecutabilidad (Ej. Ley
14.432, vivienda única en la Provincia de Buenos Aires).
3) SEGUROS DE
CAUCIÓN.
Otorga una garantía por parte de la
compañía de seguros para cubrir las pérdidas producidas por el incumplimiento
de obligaciones del tomador del seguro frente al acreedor de esas obligaciones,
quien es el asegurado. El asegurado es el beneficiario del seguro; el
asegurador es la entidad emisora del seguro que garantiza al asegurado el
cumplimiento de la obligación contraída por el tomador; y el tomador es el
responsable del cumplimiento de la obligación, y es quien suscribe el convenio
con el asegurador.
4) CERTIFICACION
DE FIRMAS
Cabe resaltar la conveniencia de la
certificación de firmas por un escribano público.
El reservante y/o futuro locatario, también los garantes,
deben demostrar por un lado que pueden responder por la propiedad que se
entrega en locación y por otro que tienen capacidad de pago del alquiler.
Para ello se solicitarán diversos informes para corroborar el estado de los
bienes y de las personas que formarán parte del contrato y se requiere:
INFORMES
DE TITULARIDAD DE DOMINIO Y GRAVAMENES:
-
Copia de la escritura del inmueble en garantía.
-
Datos de inscripción notarial.
- Número de impuesto inmobiliario.
INFORMES
COMERCIALES, PATRIMONIALES Y CREDITICIOS DE LAS PERSONAS INTERVINIENTES
a)
Fotocopia DNI personas físicas intervinientes y Constancia de
CUIT personas jurídicas.
b)
En caso de trabajadores en relación de dependencia, últimos tres
(3) recibos de sueldo.
EMPLEADOS
PÚBLICOS PREFERENTEMENTE, donde el 20% de los haberes percibidos cubran el
monto de alquiler mensual.
EMPLEADOS
PRIVADOS. Se requiere antigüedad mayor a 5 años y donde el 10% de la diferencia
entre lo efectivamente percibido y el monto Mínimo Vital y Móvil cubra el monto
de alquiler mensual.
c)
En caso de trabajadores monotributistas, deberán
presentar:
Comprobante de Inscripción en Monotributo.
Últimos tres pagos de Monotributo.
Últimas doce presentaciones de Ingresos Brutos (adjuntar
comprobantes de pago), de estar exentos de presentación, deberán certificar
ingresos con Contador Público Nacional.
d)
En caso de trabajadores autónomos y empresas, se solicita:
Certificacion
de ingresos por Contador Publico Nacional.
Constancia de Inscripción de AFIP
Últimas tres DD.JJ. del I.V.A. (adjuntar comprobantes de pago)
Últimas tres presentaciones de Ingresos Brutos (adjuntar comprobantes de
pago)
Última DD.JJ. del Impuesto a las Ganancias (adjuntar comprobante de pago)
Últimos tres pagos de Autónomos
e)
Caso de apoderados, deberá presentar el intrumento donde se
le otorga el “respectivo poder” previo al momento de suscribir el contrato para
que la contraparte pueda analizarlo y resolver sobre sus alcances. Debe
prsentarse el primer (o posterior) testimonio de la escritura de poder y deberá
verificarse la existencia de la matriz.
f)
Intervencion de sociedades comerciales, rige lo
establecido en el inciso “d” y además:
SOCIEDADES
ANONIMAS. Se debe presentar el presidente del directorio, quien debe acreditar:
-
La existencia de la sociedad, con el estatuto social inscripto.
-
Que él es representante, con el acta de la asamblea de elección
de autoridades y con el acta de directorio de distribución de cargos, si no
hubieren sido distribuidos por la asamblea que los eligió.
-
Si el contrato resulta ajeno al objeto social, debe presentar un
acta específica del directorio que lo autorice.
-
Cuando actúe un apoderado, deberá presentar el respectivo poder
otorgado por la sociedad.
SOCIEDADES DE RESPONSABILIDAD LIMITADA,
deben presentar:
-
Sus
representantes que resultarán del contrato social o posterior designación de
gerentes, socios o no.
-
Cuando
actúe un apoderado, deberá presentar el respectivo poder otorgado por la sociedad.