OPCIONES Y FUNDAMENTOS
El DNU 70/2023 al derogar la ley 27.551 eliminó su art. 13 sobre garantías en las locaciones habitacionales.
Por lo tanto no hay restricción sobre el tipo de garantía que puede ofrecer el locatario, siendo la más comun la de fianza (arts. 1574 a 1598 CCyC) otorgada por personas humanas. Constituidos como "codeudores" comparten solidariamente todas las obligaciones del inquilino, tal cual como las asume el "fiador principal pagador" del CCyC: "art. 1591, Principal pagador". Quien se obliga como principal pagador, aunque sea con la denominación de fiador, es considerado deudor solidario y su obligación se rige por las disposiciones aplicables a las obligaciones solidarias.
1) FIANZA SOLIDARIA. PRINCIPAL PAGADOR. CODEUDOR SOLIDARIO.
En el Código Civil y Comercial de la Nación el contrato de fianza está regulado en los artículos 1574 a 1598.
El fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario. Esto significa que va a responder en forma personal, o sea con todo su patrimonio, frente al incumplimiento del locatario. La fianza es solidaria, es decir que el acreedor puede dirigirse directamente contra el fiador sin necesidad de ejecutar los bienes del deudor principal y puede demandarlo por el total.
La finalidad de requerir por parte del locador que un fiador posea un inmueble y se dejen asentados sus datos, como así también se pidan informes sobre él, es la de acreditar la solvencia por el tercero que garantiza el cumplimiento del contrato de locación. Convenir que el fiador sea titular de un inmueble no significa que ante un incumplimiento del contrato y un posterior juicio ejecutivo solamente se pueda ejecutar ese inmueble. Es requisito que el inmueble no posea gravámenes ni restricciones al dominio. Si el inmueble ofrecido no se encuentra en la provincia de Santa Fe, deberá ser ofrecido con el informe de dominio correspondiente, debiendo el mismo NO estar sujeto a leyes de inembargabilidad e inejecutabilidad (Ej. Ley 14.432, vivienda única en la Provincia de Buenos Aires).
2) DEPOSITO EN GARANTÍA
(Depósito dinerario en moneda extranjera conforme art. 765 CCyC - Depósito Irregular – define el art. 1367 CCyC).
El DNU 70/2023 eliminó las restricciones que antes existían para las locaciones habitacionales respecto a los pagos anticipados por periodos mayores a un mes y los depósitos de garantía, otorgándose ahora total libertad en la determinación de la fianza y garantía del contrato, tal como lo era para los restantes destinos locativos no habitacionales.
El depósito puede constituirse en moneda extranjera. (art. 1367 CCyC). Implica entregar una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. Es una convención accesoria del contrato principal con la función de asegurar el cumplimiento por parte del locatario de las obligaciones legales y convencionales a su cargo, y puede ser entregado por el mismo inquilino o por un tercero.
El depósito dinerario no se reajusta ni genera intereses, y será reintegrado por el locador de acuerdo a lo estipulado por las partes en el contrato.
3) SEGUROS DE CAUCIÓN.
Otorga una garantía por parte de la compañía de seguros para cubrir las pérdidas producidas por el incumplimiento de obligaciones del tomador del seguro frente al acreedor de esas obligaciones, quien es el asegurado. El asegurado es el beneficiario del seguro; el asegurador es la entidad emisora del seguro que garantiza al asegurado el cumplimiento de la obligación contraída por el tomador; y el tomador es el responsable del cumplimiento de la obligación, y es quien suscribe el convenio con el asegurador.
REQUISITO PARA IMPLEMENTACIÓN: QUE SE ESTABLEZCA JURISDICCIÓN EN LA PROVINCIA DE SANTA FE.
4) CERTIFICACION DE FIRMAS
Cabe resaltar la conveniencia de la certificación de firmas por un escribano público, en caso que las firmas no se realicen en presencia del Corredor Inmobiliario interviniente en la operación.
El reservante y/o futuro locatario, también los garantes, deben demostrar por un lado que pueden responder por la propiedad que se entrega en locación y por otro que tienen capacidad de pago del alquiler. Para ello se solicitarán diversos informes para corroborar el estado de los bienes y de las personas que formarán parte del contrato y se requiere:
INFORMES COMERCIALES, PATRIMONIALES Y CREDITICIOS DE LAS PERSONAS INTERVINIENTES
a) Fotocopia DNI personas físicas intervinientes (si están casados también de sus cónyuges) y Constancia de CUIT personas jurídicas.
b) En caso de trabajadores en relación de dependencia, últimos tres (3) recibos de sueldo.
EMPLEADOS PÚBLICOS PREFERENTEMENTE, donde el 20% de los haberes percibidos cubran el monto de alquiler mensual.
EMPLEADOS PRIVADOS. Se requiere antigüedad mayor a 5 años y donde el 10% de la diferencia entre lo efectivamente percibido y el monto Mínimo Vital y Móvil cubra el monto de alquiler mensual.
c) En caso de trabajadores monotributistas, deberán presentar:
Comprobante de Inscripción en Monotributo.
Últimos tres pagos de Monotributo.
Últimas doce presentaciones de Ingresos Brutos (adjuntar comprobantes de pago), de estar exentos de presentación, deberán certificar ingresos con Contador Público Nacional.
d) En caso de trabajadores autónomos y empresas, se solicita:
Certificacion de ingresos por Contador Publico Nacional.
Constancia de Inscripción de AFIP
Últimas tres DD.JJ. del I.V.A. (adjuntar comprobantes de pago)
Últimas tres presentaciones de Ingresos Brutos (adjuntar comprobantes de pago)
Última DD.JJ. del Impuesto a las Ganancias (adjuntar comprobante de pago)
Últimos tres pagos de Autónomos
e) Caso de apoderados, deberá presentar el intrumento donde se le otorga el “respectivo poder” previo al momento de suscribir el contrato para que la contraparte pueda analizarlo y resolver sobre sus alcances. Debe prsentarse el primer (o posterior) testimonio de la escritura de poder y deberá verificarse la existencia de la matriz.
f) Intervencion de sociedades comerciales, rige lo establecido en el inciso “d” y además:
SOCIEDADES ANONIMAS. Se debe presentar el presidente del directorio, quien debe acreditar:
- La existencia de la sociedad, con el estatuto social inscripto.
- Que él es representante, con el acta de la asamblea de elección de autoridades y con el acta de directorio de distribución de cargos, si no hubieren sido distribuidos por la asamblea que los eligió.
- Si el contrato resulta ajeno al objeto social, debe presentar un acta específica del directorio que lo autorice.
- Cuando actúe un apoderado, deberá presentar el respectivo poder otorgado por la sociedad.
SOCIEDADES DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, deben presentar:
- Sus representantes que resultarán del contrato social o posterior designación de gerentes, socios o no.
- Cuando actúe un apoderado, deberá presentar el respectivo poder otorgado por la sociedad.
EN CASO QUE SE REQUIERAN - INFORMES DE TITULARIDAD DE DOMINIO Y GRAVAMENES:
- Copia de la escritura del inmueble en garantía.
- Datos de inscripción notarial.
- Número de impuesto inmobiliario.